본 칼럼은 영남일보에 [조계헌 소장의 창업이야기]코너에 연재되고 있는 칼럼입니다.

상가권리금의 법적보호! 순기능과 역기능 그리고 불완전 요소

지난 25일 정부가 경제혁신 3개년 계획의 일환으로 상가임대차보호법을 손질하여 상가권리금에 대한 법적보호를 통해 임차인의 권리금을 보호하고 권리금 전담 분쟁조정기구 설치를 통해 법원까지 가지 않고도 빨리 분쟁을 해결할 수 있도록 제도적 장치를 마련하며 권리금 관련 보험상품도 개발하겠다고 발표했다.

얼핏 보면 소상공인 입장에서는 정말 다행스럽고 든든한 법이 만들어지고 있는 셈이고 건물주 입장에서는 상당히 부담스러운 법이 만들어지고 있는 셈이다. 과연 소상공인 입장에서는 개정될 상가임대차보호법이 어떤 순기능과 역기능을 가져올 것인지에 대해 살펴보고 추가적으로 불완전한 요소들도 알아보기로 하자.

먼저 순기능을 살펴보면 첫째는 그 동안 임차인 입장에서는 점포매매시 거래되는 권리금을 건물주의 일방적인 권리박탈로 인해 소멸되는 것에 대한 불안감이 해소될 것이라는 점이고 두 번째는 건물주가 일방적으로 임대기간 만료시 장사가 잘되는 임차인과 임대계약 갱신을 거절하고 자신이 직접 동일 업종으로 창업을 하는 행위를 제도적으로 막을 수 있다는 것이고 세 번째는 건물주가 바뀌어도 법적으로 최소 5년간은 임대차계약기간이 보호받는다는 점이며 네 번째는 건물에 문제가 발생했을시 보호받을 수 있는 전세환산총액의 한계선이 사라져 보호대상이 확대된다는 점을 들 수 있다.

역기능으로 첫째는 재산권 행사에 제약이 걸린 건물주들이 이를 만회하기 위해 5년 이후 점포의 재계약 연장을 불허하고 새로운 임차인에게 자신이 직접 권리금을 받는 상황이 생길 여지가 다분하다는 것이며 두 번째는 세원노출을 꺼려 거래 당사자 간의 권리금에 관한 이면계약이 많아질 수 있으며 세 번째는 건물주가 임차인의 임대계약 갱신을 거절하고 타인 명의로 동일 업종을 창업해도 이를 확인하거나 막을 수 있는 제도적 장치가 없다는 것이며 네 번째는 바닥권리금은 건물주의 몫이 되고 매출권리금이나 시설권리금은 임차인이 몫이 되는 이중 권리금 시장이 형성될 소지가 있다는 점이다.

블완전 요소로는 첫째, 권리금에 대한 과세기준의 모호함을 꼽을 수 있다. 권리금 총액에 과세를 할 것인지 양도시 인상분에만 과세를 할 것인지에 따라 자칫 세금폭탄으로 이어지거나 권리금 상향화에 앞장서는 상황이 될 수도 있다. 두 번째는 권리금을 포함한 표준계약서의 작성이 의무사항이 아닌 권고사항이라는 한계를 어떻게 극복할 것인지가 문제이고 세 번째는 건물주가 임차인의 임대계약 갱신 요구를 정당한 사유없이 거부할 수 없도록 한다고 했는데 이 모호한 부분은 해당 정당한 사유에 대해 세부항목이 제시되어야 할 숙제로 남아있다.